«Подводные камни»

 

Приобретая недвижимость, обязательно обращаться в агентства недвижимости к специалистам по оформлению правовых документов? Необязательно — если Вы любите подвергать себя риску. Обязательно — если хотите «спать спокойно».

 

О «подводных камнях» встречающихся при оформлении правовых документов в ходе подготовки пакета документов к сделке можно говорить бесконечно. Иногда их обилие и разнообразие удивляет даже специалистов, много повидавших на своем веку.

 

Давайте обозначим самые крупные, так сказать, «лежащие на поверхности»:

 

 

1. Визуальная проверка подлинности правоустанавливающих документов.

Специалист работающий с правовыми документами длительное время знает какой внешний вид и содержание имеют те или иные правоустанавливающие документы, обратит внимание на даты, штампы, печати. Изготовление любых печатей сейчас стало делом несложным.

 

2. Выяснение всех интересующих вопросов лично с собственниками недвижимости.

Примерный перечень вопросов, которые необходимо задать непосредственно продавцу приводится в следующих пунктах.

 

3. Повышенное внимание к представителям собственников действующих по доверенности.

Сделки, проходящие по доверенностям, должны быть внимательно отслежены: не отозвана ли доверенность на данный момент, жив ли доверитель?

 

4. Наличие несовершеннолетних или недееспособных собственников, а равно и зарегистрированных в приобретаемой недвижимости.

Входят ли недееспособные в состав семьи продавца, нет ли среди зарегистрированных на продаваемой жилплощади лиц отбывающих срок в заключении, проходящих службу в рядах СА, при приватизации жилья включались ли несовершеннолетние дети в число собственников?

 

5. Наличие самовольного переоборудования в недвижимости.

Вопрос о наличии самовольного переоборудования в объекте недвижимости является актуальным. Возможно приобретение таковой недвижимости, но нет гарантий, что в дальнейшем этот вопрос можно будет решить положительно, эта процедура затратная как в финансовом плане, так и по времени.

 

6. Соответствие предлагаемой к приобретению недвижимости по факту и сопровождающей ее правовой документации.

Для выяснения этого соответствия необходимо внимательно вникнуть в суть правоустанавливающих документов, ознакомиться с технической документацией (технический паспорт объекта недвижимости или выкопировки предыдущих лет), лицевым счетом, платежными документами за коммунальные услуги, осмотреть объект на месте, неплохо пообщаться с соседями и выяснить также адрес и номер квартиры у них.

 

7. Проверка технической документации характеризующей технические параметры недвижимости.

Обязателен выход техника МУПТИ и ОН на место для проверки технических параметров недвижимости, наличия переоборудования, самовольного застроя.

 

8. Вопросы налогообложения при отторжении недвижимости.

При определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов: 1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности менее 3 лет, но не превышающих в целом 1 млн. рублей.

 

9. Согласие супругов (брак, расторгнутый брак и др.).

 

 

* Ст.35 п.3 (Семейный Кодекс РФ): для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

 

* Ст.36 п.7(Семейный Кодекс РФ): к требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется 3 летний срок исковой давности.

 

 

10. Отказ от права преимущественной покупки сособственников.

Ст. 250 п.2 (Гражданский Кодекс РФ): продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, …со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

 

11. Отслеживание цепочки перехода отторгаемого объекта от собственника к собственнику, правомерность приватизации и др.

Для того, чтобы быть уверенным в правомерности перехода к вам права собственности приобретаемого объекта недвижимости, обязательно проследите цепочку всех отчуждений данного вида жилья. Особое внимание уделите приватизации, если таковая имела место. Проживали или были зарегистрированы в приобретаемом объекте недвижимости несовершеннолетние дети, недееспособные члены семьи? Включены они в число собственников? Если включены, то отчуждение приобретаемого объекта недвижимости производилось с согласия органов опеки?

 

12. Паспорта сторон участвующих в сделке.

Паспорт гражданина РФ является основным документом, удостоверяющим личность на территории РФ. Паспорт обязаны иметь все граждане РФ, достигшие 14-летнего возраста и проживающие на территории РФ. Паспорт, в который внесены сведения, отметки или записи, не предусмотренные Положением о паспорте, является недействительным. Срок действия паспорта:

 

* от 14 лет — до достижения 20-летнего возраста;

 

* от 20 лет — до достижения 45-летнего возраста;

 

* от 45 лет — бессрочно.

 

 

Для некоторых категорий иностранцев и лиц без гражданства паспорта гражданина СССР образца 1974 года признаны действительными до 1 января 2006года. В эти категории входят лица, имевшие гражданство СССР, прибывшие в Россию из стран, ранее входивших в состав Советского Союза, а также зарегистрированные на 1июля 2002 года для постоянного проживания в России. Кроме того, согласно постановлению Правительства до 1 июля 2006 года будут сохранять действие паспорта гражданина СССР образца 1974 года, выданные лицам без гражданства, которые имели гражданство СССР, но прибыли в Россию из стран, ранее входивших в состав Советского Союза (11.11.2003г. N 151-ФЗ).

 

13. Сроки проведения и стоимость пакета документов.

Стоимость пакета документов зависит от желаемых сроков отчуждения объекта недвижимости. Если того требуют обстоятельства и позволяют финансовые возможности, сотрудники департамента оформления могут по желанию клиента произвести регистрацию в Юстиции в течении 1 или 2 недель. Стоимость регистрации зависит от количества собственников.

 

14. Обсуждение всех условий проведения сделки.

В перечень вопросов, которые необходимо обсудить входят следующие:

 

* Сроки освобождения жилья;

 

* Какие необходимые приборы и оборудование остаются в объекте недвижимости;

 

* В какой форме будет проводиться сделка — нотариально или простой письменной;

 

* Кто оплачивает затраты на подготовку пакета документов к сделке, госпошлину в нотариальной конторе и Учреждении Юстиции.

 

 

Во избежание недоразумений и конфликтов все вопросы, которые возникают у сторон необходимо обсудить и отразить договоренности в предварительном договоре отчуждения объекта недвижимости.

 

15. Заключение предварительного договора и т. д.

Заключение предварительного договора отчуждения объекта недвижимости является гарантией того, что по истечении срока необходимого для подготовки пакета документов к сделке, одна из сторон не откажется заключать сделку. В предварительном договоре можно отразить все вопросы, которые волнуют стороны, и включить в него все достигнутые договоренности, а также ответственность сторон в случае нарушений этих договоренностей. Не забудьте указать дату его заключения, срок исполнения и скрепить подписями собственников объекта недвижимости и его приобретателями.

 

16. Подготовка и проведение сделки.

Для того, чтобы подготовиться к сделке по отчуждению квартиры необходим следующий пакет документов:

 

* Наличие оригиналов правоустанавливающих документов;

 

* Технический паспорт объекта недвижимости (с обязательным выходом техника МУПТИ на место на предмет установления факта переоборудования или перепланировки);

 

* Технический акт оценки (МУПТИ);

 

* Справка об отсутствии арестов и обременений (МУПТИ);

 

* Справка налоговой инспекции об отсутствии задолженностей;

 

* Копия поквартирной карточки (ПВС);

 

* Справка об отсутствии зарегистрированных в объекте недвижимости;

 

* Справки из водоканала, горгаза, энергосбыта, бухгалтерии ЖЭУ (ТСЖ) об отсутствии задолженностей;

 

* Выписка Учреждения Юстиции об отсутствии арестов и обременений;

 

* В случаях необходимости согласия супругов;

 

* В случаях необходимости отказ от права преимущественной покупки сособственников.

 

 

Имея такой пакет документов, можете смело отправляться на сделку. При продаже жилых домов, расположенных на земельных участках находящихся в частной собственности, оформляется пакет документов для отчуждения земельного участка.

 

17. Регистрация правовых документов в Учреждении Юстиции.

Не секрет, что в сфере недвижимости процветает мошенничество: например, невнимательному клиенту могут продать несуществующую квартиру. Чтобы не оказаться в такой ситуации, перед сделкой следует тщательно проверять все документы.

 

 

В России единственным подтверждением права на недвижимое имущество является свидетельство о государственной регистрации. Однако такие документы введены только с 31.01.1998 года, когда вступил в силу Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

 

До принятия указанного закона права на недвижимое имущество регистрировались различными органами и оформлялись в соответствии с порядком, действовавшим в регионе на тот момент. В частности, договоры регистрировали в БТИ или в местной администрации. Если объектом недвижимости являлся земельный участок, то документы оформлял местный земельный комитет, который выдавал «розовое» свидетельство о праве собственности. Все эти документы являются действительными и в настоящее время.

 

Хозяева квартир по желанию вправе перерегистрировать свои права и получить новые документы, но делать это не обязательно. Однако если планируется провести сделку с недвижимостью (продажу, дарение, ипотеку, мену и т. д.), то пройти перерегистрацию необходимо. Регистрация ранее возникших прав позволит лишний раз проверить, действительно ли продавец законно владеет недвижимым имуществом. При совершении сделки обязательно нужно подтвердить отсутствие арестов и ограничений и наличие прав на отчуждение выпиской из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество).

 

Вот далеко неполный перечень вопросов, на которые нужно обратить внимание, каждый из этих пунктов это отдельная серьезная тема для разговора. Об этом мы будем рассказывать на страницах нашего сайта. В ходе нашего разговора Вы сможете сами определиться, оформлять сделку самостоятельно или обратиться к специалистам.

 

Приглашаем Вас быть нашими постоянными клиентами, мы поделимся опытом, поможем в самой сложной ситуации возникшей на Вашем пути при любых операциях с недвижимостью.